🏡 مراحل التحفيظ العقاري في المغرب: من الإيداع إلى الرسم العقاري النهائي

📖 مقدمة

يُعد التحفيظ العقاري بالمغرب إجراءً قانونيًا أساسيًا لإثبات الملكية العقارية وضمان استقرار المعاملات. وتنبع أهميته من دوره في حماية حقوق الملكية وتفادي النزاعات العقارية، إضافة إلى كونه شرطًا ضروريًا للقيام بعمليات البيع، الرهن، أو القسمة بشكل رسمي. وقد نظم المشرع المغربي مسطرة التحفيظ وفق الظهير الشريف المؤرخ في 12 غشت 1913 كما تم تعديله وتتميمه، والمعروف باسم ظهير التحفيظ العقاري.

📌 ما هو التحفيظ العقاري؟

التحفيظ العقاري هو المسطرة القانونية التي تهدف إلى إخضاع عقار غير محفظ لنظام السجل العقاري، يتم بموجبها إنشاء رسم عقاري نهائي غير قابل للتقادم أو الطعن إلا في حالات استثنائية.

🧾 المرحلة الأولى: تقديم مطلب التحفيظ

🔹 يتم إيداع مطلب التحفيظ لدى المحافظة العقارية المختصة ترابيًا من قبل:

- المالك بوجه شرعي

- ذوي الحقوق

- الورثة

- المفوض لهم بوكالة قانونية

🔹 يجب أن يتضمن مطلب التحفيظ:

- هوية الطالب

- موقع العقار ومساحته

- أصل التملك أو الحجج المتوفرة

- رسوم التقديم والوثائق المرفقة

🔹 يُمنح للعقار رقم مؤقت ويسجل في سجل خاص.

📍 المرحلة الثانية: الإعلان عن مطلب التحفيظ

📢 يقوم المحافظ العقاري بنشر الإعلان عن مطلب التحفيظ في:

- الجريدة الرسمية

- جريدة وطنية

- السلطات المحلية (القيادة/المقاطعة)

- بوابة الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية

ويُمنح أجل شهرين لتقديم التعرضات ابتداءً من تاريخ أول نشر.

⚖️ المرحلة الثالثة: تلقي التعرضات ودراستها

كل من له مصلحة يمكنه تقديم تعرض على مطلب التحفيظ أمام المحافظ، مع بيان أوجه الاعتراض (الملكية، الحدود، الحقوق العينية...).

🔹 التعرض يجب أن يكون معللاً ومرفقًا بالوثائق
🔹 تتم دراسة التعرضات قانونيًا
🔹 في حال وجود نزاع جدي، يُحال الملف إلى المحكمة المختصة.

📏 المرحلة الرابعة: التحديد العقاري

يقوم المحافظ العقاري بتكليف مهندس مساح طبوغرافي لإجراء عملية التحديد، حيث:

- يتم استدعاء الأطراف المتدخلة

- يُنجز رسم بياني للعقار (plan)

- يُحدد موقعه وحدوده بدقة

- يُحرر محضر رسمي للعملية

✅ في حال عدم وجود تعرضات أو اعتراضات ميدانية، يُعد التحديد صحيحًا.

🏛️ المرحلة الخامسة: تصفية التعرضات (عند وجودها)

في حال وجود تعرضات:

- تُحال الملفات على القضاء للفصل في النزاع

- تُؤجل عملية التحفيظ إلى حين صدور حكم نهائي

- لا يُنجز الرسم العقاري إلا بعد التصفية القضائية

📝 الأحكام القضائية تُبلغ إلى المحافظ الذي يقرر على ضوئها متابعة المسطرة.

📜 المرحلة السادسة: تحفيظ العقار وإنشاء الرسم العقاري

إذا:

- لم يتم تقديم أي تعرض داخل الأجل القانوني

- أو تم الحسم النهائي في جميع التعرضات

- وتمت عملية التحديد بدون إشكال

🔹 يصدر قرار التحفيظ من طرف المحافظ
🔹 يُنشأ الرسم العقاري النهائي باسم المالك
🔹 يحصل العقار على رقم عقاري دائم
🔹 تُصبح الملكية غير قابلة للطعن خارج الحالات المنصوص عليها قانونًا

📌 نصوص مرجعية مهمة:

الظهير الشريف بتاريخ 12 غشت 1913 بشأن التحفيظ العقاري

القانون 14.07 المعدل والمتمم لظهير 1913

قانون المسطرة المدنية بشأن النزاعات العقارية

قرارات محكمة النقض بشأن التعرضات وإجراءات التحديد

⚖️ خاتمة

التحفيظ العقاري مسطرة دقيقة لكنها ضرورية، تسهم في تعزيز الأمن العقاري وتوفير الحماية القانونية للمالكين. ورغم طول المسطرة أحيانًا، إلا أن نتائجها النهائية توفّر استقرارًا دائمًا لا يُمكن التشكيك فيه، وتجعل العقار قابلًا للتصرف دون نزاع.

ينصح دومًا باستشارة محامٍ مختص في العقار لتفادي أي إشكالات قانونية أثناء سير المسطرة.